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时间:2018-12-17 | 作者:小编 | 浏览:
房屋买卖合同纠纷 房产纠纷案例
代理词
 
尊敬的审判长、人民陪审员:
       广东的信律师事务所接受伍某、高某的委托,指派严达兴律师付某诉伍某、高某房屋买卖合同纠纷一案,作为伍某、高某的二审代理人,现就本案发表如下代理意见:
       一、被上诉人怠于行使权利或者错误行使救济权利,未采取合理措施放任损失的扩大。
上诉人伍某明确提出不同意出卖涉案房产后,在得知高某明确拒绝继续履行《房屋买卖合同》的情况下,被上诉人应当采取正确的权利救济途径,即向法院起诉要求上诉人承担违约责任(包括差价损失)。但被告却在明知或者应当知道要求继续履行合同的诉讼请求无法获得法院支持的情况下,仍然提出继续履行的诉讼,以致产生冗长的诉讼程序。需要特别指出的是,对于法院的裁判结果,当事人应当进行合理预见,特别是在被上诉人委托了专业律师的情况下,其错误地行使权利而导致的败诉结果,不应当归责于上诉人。因此,被上诉人不当行使诉讼权利、导致该诉讼程序期间内的房屋上涨的价值,符合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条“未采取合理措施不当扩大的损失”。
        二、法律对民事行为法律后果的规范应当是确定的、可预见性的
在本案中,双方签订《房屋买卖合同》的法律后果,包括违约责任的确定应当是明确的,可预见的。被上诉人提起的继续履行合同的诉讼,经历了长达一年的诉讼程序,这一程序所耗时间是不确定的,有可能是一审驳回起诉请求而判决生效,也有可能如二审驳回而生效,也有可能中途委托鉴定而耗时。按照本案一审法院的逻辑,耗时不同而导致被上诉人提起违约之诉的时间点不同,损失金额也因此而不同!而且,即使如二审驳回其诉讼请求,也绝非该次诉讼的最终程序,正如被上诉人提起的再审,或者再审后的一审、二审.......,届时被上诉人再行提起违约之诉,按顺德区的房价趋势可以预见,房价上涨的价值将200万甚至300万!因此,如果法院判决认可被上诉人的损失计算方式,也就意味着:被上诉人提起违约之诉的时间越迟,其获得的赔偿就越大。很显然,这一逻辑是荒谬的,这与法的确定性、可预见性、指引作用是相悖的!
       三、关于房屋价值的确定
       房屋价值的确定应当通过专业的鉴定机构进行鉴定,而不应当参照某房地产中介网上发布的单价进行确定。并且,结合上述分析,应当鉴定被上诉人2016年第一次提起诉讼时的房屋价值,以此作为损失参照。

       以上代理意见恳请合议庭采纳!


代理人 :严达兴
2018年5月10日