法律服务 Service
  • 擅长解决民商事纠纷和刑事案件：
  • 合同纠纷；
  • 离婚纠纷；
  • 子女抚养权纠纷；
  • 离婚财产分割纠纷；
  • 遗产继承纠纷；
  • 取保候审；
  • 缓刑辩护；
联系方式 Contact Us
佛山律师网
广东的信律师事务所：佛山市禅城区岭南大道北131号碧桂园城市花园南区2座27楼、26楼
电话：13690669609
东平大桥公交枢纽站-公交站：129路；155路；179路；182路；旅游城巴2线
碧桂园城市花园-公交站：110路；118路；163路；182路；802路；802路短线；804路；805路；g10路；k807路；桂27路
东平大桥北-公交车站：110路；116路；118路；163路；182路；802路；802路短线；804路；805路；g10路；g6路；桂27路
时间：2021-01-13 | 作者：小编 | 浏览：
中院改判顺德区人民法院房屋买卖合同纠纷案

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤06民终1487号
 
上诉人(原审第三人)：伍某某，男，汉族，住广东省佛山市顺德区
委托诉讼代理人：严达兴，广东的信律师事务所律师
 
被上诉人（原审原告)：付某，女，汉族，住广东省乐昌市
委托诉讼代理人：孙律师
 
原审被告：高某某，女，汉族，住广东省佛山市顺德区
 
上诉人伍某某为与被上诉人付某、原市被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（201日）粤0606民初12370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已市理终结。
 
原审法院对付某起诉的事实予以确认。另查明，高某某（甲方）、付某（乙方)在合同中约定的主要条款为：甲乙双方同总该房产以现状交付，甲方于过户收到首期款当天，并配合乙方办理好有关费用的转户手续，将上述房产移交给乙方使用：甲乙方双方约定于2016年6月15日前双方前往银行办理按揭贷款手续，按揭手续审批通过后五天内到镇房地产交易中心办理产权过房手续：甲方不按合同约定将房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为定金双信6方元；甲方未按合同约定期限交房的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按200元的标准向乙方支付违约金。
 
再查明，高某某与伍某某于2009年9月9日登记结婚，于婚姻存续期间购买了案涉房产，并于2013期间作为该房产的共有人，为伍某某向中国邮政储蓄银行顺德支行的借款提供抵押担保。

付某于2016年7月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：高某某继续履行付某于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同书》，高某某配合付某办理房产过户递件手续，以及配合付某为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务：2.高某某承担违约金6万元及双倍返还定金6万元；3.案件受理费由高某某负担。
 
原审法院认为：付某与高某某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方应依合同的约定行权利和履行义务。

关于高某某足否应继续履行合同及协助办理过户的问题。伍某某认为该房产为其与高某某的共有财产，高某某处理该房产时没有经过其同意，且其在庭审中明确表示不协助变更登记手续，故涉案房产的物权依法不得发生变动。法院认为，高某某与伍某某为夫妻关系，同居一室，朝夕相处，根据常理推断，对于家庭财产的处分，夫妻双方应会征询另一方意见，共同做出决定的。从2013年伍某某需要贷款，高某某亦同意并签字确认，可以印证双方对于家庭财产的处分会事先沟通和商量的。从中介提交的证明亦可得知，高某某违约不协助办理过户的原因是房价上涨。故高某某出售房产是经伍某某知晓并同意的，案涉物权变动符合继续履行的条件，高某某、伍某某需履行协助付某办理涂销抵押及房屋过户手续等义务。由于高某某未按合同的约定协助付某办理过户手续，违反了合同的约定，应依合同的约定承担违约责任。双方既约定了违约金条款又约定了定金条款，付某应择一主张。付某选择请求高某某承担违约金6万元的责任，该条款为交易不成的违约条款，而付某主张的是高某某延迟交付的这约责任，故应适用合同中关于延迟交楼的违约责任的约定，即高某某应自合同约定的房产交付第二日起至实际交付之日止，按每日200元向付某支付违约金。双方约定交房时间为房产办理过户于续当人。房产过户日期为付某按揭手续审批通过五日内，付某于2016年6月27日通过了银行的按揭审批并签订了抵押借款合同，银行于2016年6月28日通知了付某及中介，中介又于当天通知了高某某，故双方应办理过户的最后一日为2016年7月3日1。故高某某应按每日200元的标准支付违约的起始日期为2016年7月4日1，且以6万元为限。
 
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民具和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、高某某继续履行与付某于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同书》：二、高某某、伍某某应于判决发生法律效力之日起十五日协助付某办理佛山市顺德区1座1梯1**1号房星过户手续，以及配合付某为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务：三、高某某应自判决发生法律效力之日起十日内向付某支付违约金(自2016年7月4日起按200元/日计至实际交付房屋之日止，以6万元为限）；四、驳回付某的其他诉讼请求，案件受理费1350元，由付某负担675元，高某某负担675元。
 
上诉人伍某某不服原审法院土述判决，向本院提起上诉称：一、高某某出售案涉房屋，未经得伍某某的同意。高某某与伍某某为夫妻关系，案涉房屋在夫妻关系存续期间临买，属于夫妻共同财产，2016年4月，高某某未经行伍某某同意私自将案涉房屋出售给付某，伍某某得知后，立即表示反对，并向原审法院顺德区人民法院申请作为第三人参与诉讼，明确表示不同意出售案涉房屋一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭伍某某与高某某为夫妻关系及2013的抵押贷款记录就认定伍某某同意出售案涉房屋无事实依据，二、案涉房产未经得共有人同意，不得进行物权变动。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有财产资经得三分之二以上共有人同意才可处置。因此，在未征得伍某某同意的情况下，高某某与付某之间签订的合同不存在继续行的条件，付某可以通过追究高某某的违约责任弥补其损失，上诉请求：1.撤销原审判决，驳回付某请求继续履行合同及配合办理过户手续的诉讼请求：2.案件受理费由付某承担。
 
上诉人伍某某在二审期间向本院提交《离婚证》及《离婚协议书》各一份，拟证明高某某与伍某某在涉案房产买卖期间夫妻关系不和，高某某私自将案涉房产转让，未经得伍某某同意。

被上诉人付某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳同伍某某的上诉请求。
 
被上诉人付某在二审期间未向本院提交新证据
 
原审被告高某某在一审期间未出庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交新证据，
 
被上诉人付某对伍某某提交证据的真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认。
 
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
 
另查明，案涉房产已设定他项权，抵押权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行，证号为031302****。

本院认为：本案二审争议焦点为案涉《房屋买卖合同书》是否具备继续履行的条件？高某某应否向付某支付逾期办理过户手续违约金?
高某某、付某签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。伍某某诉称案涉房屋为高某某与伍某某婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，高某某签订案涉《房屋买卖合同书》未经伍某某同意，高某某无权单独处分案涉房屋，案涉《房屋买卖合同书》不应履行。对此，由于案涉房屋产权证所登记的房地产权属人为高某某，且未登记房屋属共同共有及共有人信息，付某某于对涉房屋产权证登记信息的信赖，有理由相信高某某有权签订《房屋买卖合同书》，故伍某某该辩解主张理据不足，原审法院不予支持妥当，本院亦不予支持。
 
根据本案查明的案件事实，付某已按照《房屋买卖合同书》约定支付了购房定金30000元，申请了银行按揭贷款并获批准，只待依约在办理过户手续并领取正式受理回执当天向高某某支付首期款，此表明付某在履行涉案合同义务时并无违约情形发生。付某诉称高某某因为房价上涨而拒不配合办理过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。对此，原审法院根据高某某在一审过程中经合法传唤而拒绝出庭应诉之诉讼情形并结合中介方佛山市顺德区某某物业代理服务有限公司出具的《证明》之证据，认定高某某拒绝配合付某办理过户手续，其行为构成违约，高某某对此亦末提起上诉，故本院亦确认高某某之行为构成违约。高某某的行为虽构成违约，依法应承担违约责任，但因在涉案房屋买卖合同签订前，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行已在涉案房屋上没定抵押权，且该抵押权尚未消灭，致涉案房屋买卖合同继续履行有障碍，属法律上履行不能。是故，付某诉请高某某继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求不应予以支持。付某可另案主张高某某承担解除合同、赔偿损失之违约责任。由于涉案合同已不能继续履行，付某可另案主张高某某承担解除合同、赔偿损失之违约责任，故付某诉请高某某应向其支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求于本案亦不应予以支持。原审法院在涉案合同存在法律上履行不能障碍的情形下，判决买卖双方继续履行涉案合同，判决高某某、伍某某协助付某办理涉案房屋过户手续及配合付某为实现合同目的即房屋过户而需要履行的其他义务，判决高某某应问付某支付逾期办理过户手续违约金(自2016年7月4日起按200元/日计至实际交付房屋之日止，以60000元为限），均属适用法律不当，本院依法予以改判。
 
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。伍某某的上诉主张部分有理，对有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下；

一、撇销广东省佛山市顺德区人民法院(2016)粤0606民初12370号民事判决；
二、驳回付某的全部诉讼请求。
 
一审案件受理费1350元，由付某负担：二审案件受理费2700元，由付某负担。
 
本判决为终审判决
审判长   安建须
审判员       李虹
代理审判员    黄玉凤

0一七年七月二十一日

书记员 黄结仪