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时间：2021-01-15 | 作者：小编 | 浏览：
南海区人民法院判决商品房预售合同纠纷

广东省佛山市南海区人民法院
民事判决书
（2018）粤0605民初11692号
 

原告：高某某，男，19**年**月18日出生，汉族，住广东省清新县，
委托诉讼代理人：严达兴，广东的信律师事务所律师。
 
被告：佛山市南海某某房地产开发公司，件所地：佛山市南海区某某大道某某楼A座二楼，统一社会信用代码9144060519****8638
法定代表人：潘某某。
委托诉讼代理人：李律师。(代理期限至2018年11月8日止）
委托诉讼代理人；许律师。（代理期限自2018年11月8日起)
委托诉讼代理人：卢实习律师。
 
第三人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，统一社会信用代码91440605893****75W。
负责人：何某某
委托诉讼代理人：王某某，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭某某，该公司员工。
 
原告高某某与被告佛山市南海某某房地产开发公司、第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称农行盐步支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年8月141I、2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人佛山律师严达兴律师，被告的委托诉讼代理人卢某某、第三人的委托诉讼代理人郭某某到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人季某到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人许律师到庭参加了第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除，本案现已审理终结。
 
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权登记：2.被告承担全部诉讼费。
 
事实和理由：原、被告于2000年2月22日签订《商品房购销合同》一份，合同约定，原告购买由被告开发的商品房一套，商品房位于佛山市南海区盐步大道**号的某某花园百合阁22层*号房，房屋建筑而积72.96平方米，售价140000元，付款方式为银行按揭贷款。次日，原告支付首期房款42000元，被告向原告出具收据（加盖“某某物业公司”财务章）。后原、被告与第三人签订《个人房产抵押担保借款合同》，第三人同意贷款98000元给原告用于购房，按揭期限为15年。合同签订后，出于第三人迟迟不能放款，经询问第三人得知，被告与案外人某某公司因合作开发“某某花园”产生纠纷，导致第三人无法放款。截至起诉之日，原告无效次找被告及第三人要求解决此事，被告均以各种理由搪塞推托，既不配合解决按揭放款问题，也不配合接收房款，更明确拒绝协助办理房产证。原告认为，原，被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，真实、合法、有效。原告按合同约定履行了合同义务，被告既不协助第三人放款，也不接收原告房款，致使原告至今无法办理房屋产权登记，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。
 
被告辩称，被告不负有协助原告办理过户手续的义务。1、被告并没有收取原告的购房款。涉讼某某花园楼盘是(香港）某某物业公司（以下称“某某公司”）与被告共同开发的，涉讼房屋流转过程的实际相对方及房屋开发经营单位是多路公司。根据某某公司与被告签订的《合作经营盐步开发区某某花园住宅协议》及补充协议的约定，涉讼某某花园某某楼共416个住宅由某某公司投资经营，首、二层的投资和使用由被告自行安排。建筑造价首、二层与3-28层416个住宅单位分开核算，各自负担，属共同费用如地价、设计费、配套费等按双方各自所占的建筑面积分排负责。某某公司投资经营的3-28层416全住宅单位，由某某公司在国内、外销售。多路公司销售后，必须将收到的所有售楼款项划入某某公司与被告认定的共监账户内，销售款扣除某某公司应付的所有税费及建筑工程费后属于某某公司所有，此后，被告才协助购房者办理房屋产权登记手续。但某某公司至今没有将涉讼房屋的售房款打入具监账户内，因某某公司已于2009年结业，被告亦无从查证，原告只有收据，而没有银行流水或者其他证据予以证明，被告对此不子确认。2、原告未按照《商品房购销合回》的约定履行完毕付款义务。《商品房购销合同》约定，房款总金额为10000元，次款的70%.即98000元由原告办理按揭，但被告未收到该款项。综上，被告没有收取原告的任何款项，没有协助原告办理涉诉房屋过户手续的义务，请法院驳回原告的诉讼请求。
 
第二人述称，1、对于原、被告双方的购房情况，请法院依法予以核实：2、关于办理银行按揭贷款的情况，因被告佛山市南海某某房地产开发公司与本案案外人香港多略公司发生房屋产权纠纷，导致高某某在第三人处中请的住房按揭贷款无法放款，第三人经办已于2000年将购房合同及抵押资料并退回香港某某公司，第三人出于保护客户利益和保正银行资企安全受有放款：3、关于涉案房屋的权属及抵押情况，第二人没有权限到房产登记机关查询涉案房屋的权属情况及抵押情况，若法院经核实确认涉案房产抵押仍登记在第三人名下的，因第二人无法提供抵押权证，第三人无法自行办理涂销抵押手续，法院可在判决中直接说明注销涉案房产抵押登记，第三人将积极予以配合本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的收据，本院综合全案后予以认定：2.原告出示的证明书、商品房按揭证明书，因本院已向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问涉讼房屋的权利限制情况，故本院对该证据不再作审查认定：3.被告出示的合作经营盐步开发区某某花园住宅楼协议、补充协议书，已经发生法律效力的(2001)粤高法民终字第13号民事判决书己确认其真实性，本院对真实性予以确认。
 
本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：
2000年2月22日，原告高某某（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买佛山市南海区盐步大道45号华厦花园某某阁22层*号房(以下简称涉讼房屋），建筑面积72.96平方米，商品房为现房：商品房单位售价为（人民币）每平方米1918.86元，总金额为(人民币)140000元：乙方应当按照以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定账户，2000年2月22日前支付全部房价款的30%，计（人民币）42000元，房价款的70%计(人民币）98000元办理十五年银行按揭：双方在交接商品房时，乙方累计支付的款额应当古全部房价款的30%，计(人民币）12000元：乙方如未按合同约定的时间付款，甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按0.5%。计算，逾期超过30天后，即视为乙方不履行合问，届时甲方有权终止合同，乙方付之楼款及切费用，甲方不退回，并保留追讨乙方违约责任的权利，甲方有权将此房再次出售：在乙方付清全部房价款的30%之日起3天内，双方对商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单：乙方在实际收到商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，2方有权提出退房。该《商品房购销合同》甲方签章处加盖南海市盐步区房地产开发公司印章，代理人由邓某某签名：乙方签章处由原告高某某签名。原告持有2份收据，一份显示原告于2000年1月12日支付涉讼房屋订金10000元，一份显示原告于2000年2月231支付涉讼房屋首期楼款32000元，均加盖“某某物业公司财务章”。

另查明，（香港)某某物业公司是一家在香港登记的无限公司，该公司于2009年8月8日结业/解散。2004年3月17日.南海市某某区房地产开发公司的企业名称变更为佛山市南海盐步区房地产开发公司：同日，佛山市南海某某区房地产开发公司的企业名称变更为佛山市南海某某房地产开发公司。1992年3月28日，中国农业银行南海县支行盐步营业所的企业名称变更为中国农业银行南海市支行盐步营业所：1997年6月17日，中国农业银行南海市支行盐步营业所的企业名称变更为中国农业银行南海市盐步营业所：2007年4月25日，中国农业银行南海市盐步支行的企业名称变更为中国农业银行佛山南海盐步支行：2009年8月27日，中国农业银行佛山南海盐步支行的企业名称变更为中国农业银行股份有限公司佛山南海盐步支行：2010年7月15日，中国农业银行股份有限公司佛山南海盐步支行的企业名称变更为中国农业银行股份有限公司南海盐步支行。南海市建设委员会给被告和某某公司颁发《预售商品房许可证》，允许该两公司向境内、境外预售某某花园项目房产。1992年3月6日，被告与某某公司签订《合作经营盐步开发区某某花园住宅楼协议》，约定由双方共同投资开发经营位于被告辖内的某某花园商住楼，其中商住楼的3-28层住宅楼两幢共416个仕宅单位山第三人多路公司投资经台，首、一层的投资和使用由被告自行安排；被告协助购楼者办理申请领取房产契证、办理购房入户手续等，2001年5月30日，广东省高级人民法院针对被告与某某公司合作建房合同纠纷一案作出（2001）粤高法民终字第13号民事列决书，判令被告应协助某某公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办理房屋产权证。

本院向佛山市南海区国土城建和水务局致函询问涉讼房屋及对应的土地使用权的情况：佛山市南海区国土城建和水务局向本院复函称：经大沥镇不动产登记中心核查及查询不动产登记管理系统，涉讼房屋未办理相关的产权容记，因此无法核查相关的权利限制；涉讼房屋属于早期开发的商品房，未办理商品房首次登记，属于是开发高手工填写转移证行为，着买受需办理转移登记的，须持开发商同意转移的不动产登记申请书、历史购房合同、发票、税务部门出其的房屋纳税证明、业土身份证明、转移证、房屋测绘报告、由房屋所在地的社区出具地址证明等相关材料到大沥盐步行政服务中心不动产登记窗口补录合同备案及确权信息后才能办理转移登记：若法院处管涉讼房的，买受人可持法院的生效法律文书、协助执行通知书及其他相关材料到盐步行政服务中心不动产登记窗口办理原告在广东南海农村商业银行股份有限公司盐步河东支行的银行账户于2019年1月7日的存款余额为101201.74元

2018年7月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：邓某某为被告的代理人，负责办理购房合同的签订，原告以现金形式支付房款予邓某某，涉讼房屋已于2000年3月交付原告使用：同意按《商品房购销合同》约定的购房款金额一次性支付剩余购房款，同意支付涉讼房屋登记至原告名下产生的相应税费。被告陈述：涉讼房屋是由某某公司进行销售的，邓某某是某某公司的代理人，涉讼房屋应该有交付，原告与被告签订合同后一直没有将房款交给被告，而是交给了某某公司，原告没有履行其义务，故被告有权拒绝为原告办理有关办证的手续。

本院向邓某某作笔录，邓某某陈述其自1992年开始为多路公司的员工，其为多路公司与被告合作开发某某花园项目过程中某某公司的负责人，原告提供的2份收据均是某某公司出具的，款项以现金形式收取，后存入了某某公司与被告的共监账户。

本院认为，涉讼房屋所在某某花园项目已取得《预售商品房许可证》，原告与被告签订的《商品房购销合同》是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。被告与多路公司合作开发涉讼房屋所在楼盘，被告确认涉讼房屋由某某公司进行销售、邓某某为多路公司的代理人、原告将房款支付给了多路公司，而原告提交的收据均加盖有“多路物业公司财务章”，邓某某也确认原告提供的收据为多路公司出具、款项以现金形式收取，故木院确认原告已支付涉讼房屋的首期房款42000元。涉讼合同约定剩余购房款98000元办理十五年银行按揭，第三人农行盐步支行确认原告已向其申请按揭贷款，因被告与多路公司之间的纠纷导致第三人农行盐步支行无法放款，故涉讼房屋剩余购房款98000元未能支付的责任在于被告和多路公司。现原告同意一次性支付剩余购房款并提交了相关付款能力证明，涉讼房产也不存在权利限制情况，故涉讼合同具备继续履行的条件。原告请求继续履行涉讼合同，本院予以支持，合同继续履行，被告作为签署涉讼房屋买卖合同的相对方，在原告不存在违约的情况下，应当按照合同约定配合原告办理涉讼房屋产权登记手续，（2001）粤高法民终字第13号民事判决书亦判令被告应协助某某公司办理已出售房星的产权登记手续、为业主办领房屋产权证，原告请求被告协助原告办理涉讼房产过户至原告名下手续，本院予以支持。被告以其与某某公司之间的内部关系对抗善意买受人，于法无据，本院不予采纳。
 
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海盐步房地产开发公司应丁本判决发生法律效力之口起十日内协助原告高某某办理将佛山市南海区盐步大道45号某某花园某某阁22层11号房登记至原告高某某名下的手续；
二、原告高某某应于被告佛山市南海某某房地产开发公司履行第一项义务的同时将98000元购房款一次性支付子被告佛山市南海某某房地产开发公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加信支付迟延履行期间的债务利息

本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1550元(原告已预交3100元），由原告高某某负担。原告多预交的诉讼费1550元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之口起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

 
审判员  胡方平
二O一九年一月八日
  书记员  云凯欣