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时间：2023-10-25 | 作者：小编 | 浏览：
佛山市中级人民法院民事合同纠纷胜诉判决书

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2023) 粤06民终11379号
 
上诉人 (原审被告): 佛山市某裕置业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道某某南路XX号时代某某商业街XX号，统一社会信用代码 914XXXXXXXXXXXX99U.
法定代表人: 张某。
委托诉讼代理人:王某某，广东某某律师事务所律师。
 
被上诉人(原审原告): 郭某某，女，19XX年X月XX日生，汉族，住广东省佛山市顺德区陈村镇某某某某路三巷X号，公民身份号码 440XXXXXXXXXXXX342.
委托诉讼代理人: 严达兴，广东的信律师事务所律师。
 
原审被告:首某欧某商业管理(佛山)有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道某某路XX号某某南海数码新城X期X座X层XXX，统一社会信用代码914XXXXXXXXXXXXE5X
法定代表人:吴某某。
 
原审被告: 悦某装饰工程(佛山) 有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华一路XX号X座X幢XXXX房-XXX，统一社会信用代码 914XXXXXXXXXXXXD3E
法定代表人: 吴某某。
 
上诉人佛山市某裕置业投资有限公司(以下简称某裕公司 ) 因与被上诉人郭某某及原审被告首某欧某商业管理(佛山)有限公司(以下简称欧某公司)、悦某装饰工程(佛山)有限公司(以下简称悦某公司) 合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院 (2022)粤0604民初32045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
 
某裕公司上诉请求:
一、判令撤销一审判决第一项，改判某裕公司与郭某某继续履行《物业租赁合同 (商业 )》》《物业租赁合同补充协议(一)》；
二、本案一审及二审诉讼费财产保全费由郭某某承担。

事实和理由:
双方签订的《物业租赁合同 (商业)》《物业租赁合同补充协议(一)》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，合同应当继续履行。郭某某未付清租金，违约在先，无权解约，即使解约应依法承担违约责任。
一、某裕公司逾期交付物业，存在多种客观原因。依据约定，物业交付时间应当顺延，一审法院判决解约错误。
1.受疫情及更换施工单位影响，导致工程延期14个月左右才开工。
2.开挖地下室之前的基坑支护结构安全等级由二级提高为一级，多次专家论证耗费时间并增加工期。
3.因防治大气污染及周边居民投诉夜间施工，被多次暂停施工，影响工期。
4.施工单位对施工班组管理不到位，导致工期延误。
二、某裕公司有强烈的履约意愿和充分的履约能力，某裕公司一直在力保某裕中心竣工交付，一审判决解约错误。
三、一审判决某裕公司支付11200元违约金过高，即使解约，违约金也应当按LPR计算利息。
 
郭某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。某裕公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
 
欧某公司、悦某公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，亦未发表答辩意见。
 
郭某某向一审法院提出诉讼请求:
1. 确认解除郭某某与某裕公司于2020年12月6日签订的《物业租赁合同(商业)》:
2. 判令某裕公司、欧某公司、悦某公司向郭某某返还所支付的租金共计195000元，并按合同约定支付违约金39000元;
3.判令某裕公司、欧某公司、悦某公司承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实:
2020年10月9日，郭某某(乙方承租方 ) 与某裕公司 (甲方、出租方) 签订了《[首建·海洋王国]认租书》，约定郭某某承租佛山市禅城区某裕中心[首建·海洋王国]2层182号单元、183号单元，租金总额195000元。2020年10月11日，郭某某(乙方、承租方)与某裕公司( 甲方、出租方 )签订了《物业租赁合同( 商业 )》约定某裕公司将佛山市禅城区祖庙街道朝安路西侧某裕中心首建·海洋王国项目第2层182号物业租赁给郭某某,该物业建筑面积8平方米，租赁期限从2022年5月1日起至2042年4月30日止:租金总额为112000元，其中包含56000元履约保证金，如乙方无违约行为，在20年租期届满后继续租赁该物业的，该履约保证金逐年等额转换为续租期间的租金，乙方以一次性付款方式支付租赁费用。第五条约定，甲方应于2022年 5月1日前将涉案物业交付给乙方; 该物业的交付标准为毛还交付，双方同意在签订本合同的同时与悦某公司签订《委托装修合同》，约定装修的有关事宜。乙方同意并授权该物业的收铺及验收等物业交付手续由乙方指定的第三方运营公司负责，具体按乙方与第三方运营公司签订的有关委托经营管理合同执行。第八条约定，甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收租金每日万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超90天的 (不可抗力因素除外)，乙方有权解除本合同，乙方因此解除合同的，甲方应退还全部已收的款项，并应按乙方已支付的全部款项的20%的标准向乙方支付违约金。同日，郭某某与某裕公司签订《物业租赁合同补充协议 (一)》，对物业回购问题进行了相关约定。
同日，郭某某与欧某公司签订《委托经营管理合同》约定郭某某将上述物业委托欧某公司经营管理，自2022年 8月1日起，欧某公司向郭某某支付委托收益。同日，双方签订《综合运营推广服务协议》，约定郭某某将上述物业委托欧某公司运营推广服务，运营推广服务费用为40000元。
同日，郭某某 (甲方)与悦某公司 (乙方)、某裕公司(丙方) 签订的《委托装修合同》，约定甲方将上述物业委托悦某公司装修，装修费用金额为43000元，乙方应在 2022年 5月1日前装修完毕。第五条第四项约定，本合同生效后未装修动工前，如《物业租赁合同》非因甲方的原因解除而导致本合同解除的，则甲方已付的装修费用由乙方无息返还甲方。第七条第四项约定，本合同生效后，如《物业租赁合同》因法定或约定解除的，本合同于租赁合同解除的同时解除。
2020年10月11日，某裕公司出具收据，确认收到郭某某物业定金30000元。
2020年12月4日，某裕公司、悦某公司、欧某公司分别出具收据，确认收到郭某某物业租金82000元、物业委托装修款43000元、综合运营推广服务费40000元。
另查明一，一审法院于2022年12月13日向某裕公司悦某公司送达起诉状副本等材料。
另查明二，悦某公司、欧某公司系有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，股东均为佛山市乔某置业有限公司。
 
一审法院认定事实: 本案系合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。
关于租赁合同及其补充协议的解除问题。该合同约定某裕公司应于2022年5月1日向郭某某交付租赁物，逾期交付超过90天的，郭某某有权解除合同。某裕公司至本案开庭之日仍未履行义务，符合约定的解除条件，郭某某主张解除租赁合同及其补充协议，理据充分，一审法院予以支持郭某某直接以提起诉讼方式主张解除合同，合同解除时间为起诉状副本送达给某裕公司的时间即 2022年12月13日。某裕公司虽辩称，受疫情及更换施工单位影响、因防治大气污染及周边居民投诉夜间施工、基坑支护结构安全等级变更、施工单位疏于管理等，造成施工停滞，但涉案合同系疫情发生后签订，此时已不属于广东省重大突发卫生事件一级响应期间，疫情及其防控措施已非不可预见，不构成不可抗力，此时，涉案合同约定的交付日期，应是某裕公司在考虑疫情等因素的前提下所确定的: 其余停工理由亦不属其可免责的法定事由，故某裕公司该主张缺乏依据，一审法院不予支持。
 
关于《委托装修合同》《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》的解除问题。《委托装修合同》约定，如《物业租赁合同》因法定或约定解除的，该合同于租赁合同解除的同时解除，可知该合同属附解除条件的合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条“附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”的规定，在解除条件成就即物业租赁合同解除时，该合同自动解除，故应确认《委托装修合同》亦于2022年12月13日解除。物业租赁合同解除后《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》失去履行基础，因不可归责于双方当事人的事由导致该合同无法履行，一审法院确认《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》亦于2022年12月13日解除。
关于款项返还及连带责任。根据合同解除的后果，某裕公司、欧某公司、悦某公司应分别将物业租金112000元综合运营推广服务费40000元，委托装修款 43000元返还给郭某某。至于连带责任，《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，郭某某未明确其主张某裕公司、欧某公司、悦某公司承担连带责任的法律依据，某裕公司、欧某公司、悦某公司又非连带责任保证人或自愿加入债务履行，故郭某某主张缺乏依据，一审法院不予支持。
 
关于违约金及利息。涉案租赁合同虽约定，因某裕公司违约导致合同解除的，应按郭某某已支付的全部款项的20%的标准向郭某某支付违约金，但该标准过高，应予调整。一审法院以郭某某的实际损失为基础，结合合同的履行情况以及当事人的过错程度，将违约金调整为郭某某已付款项的10%即11200元。按照约定，合同解除的，欧某公司、悦某公司无息返还综合运营推广服务费、委托装修款，则应从合同解除之日的次日起计付逾期返还利息。
 
综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，缺席判决:
一、确认郭某某与某裕公司于2020年10月11日签订的《物业租赁合同(商业)》于2022年12月13日解除某裕公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭某某返还物业租金112000元并支付违约金11200元;
二、欧某公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭某某返还综合运营推广服务费40000元并支付利息(利息以前述应付未付款项为本金，自2022年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止);
三、悦某公司于判决发生法律效力之日起十日内向郭某某返还委托装修款43000元并支付利息(利息以前述应付未付款项为本金，自2022年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止);
四、驳回郭某某的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4810元，由某裕公司负担2763元，欧某公司负担986元，悦某公司负担1061元，因郭某某已向一审法院预缴该费用，故一审法院在判决生效后依申请退回4810元给郭某某。某裕公司、欧某公司、悦某公司于判决生效之日起七日内向一审法院申领缴费通知书并交纳应由其负担的案件受理费，逾期不缴，一审法院将依法强制执行。
 
二审诉讼期间，郭某某、欧某公司、悦某公司未向本院提交证据。
二审诉讼期间，某裕公司向本院提交了工程进度施工情况图片，拟证明某裕公司的涉案工程当前正在施工。
本院依法组织各方当事人进行质证，当事人发表了质证意见。经审查，某裕公司提交的证据，郭某某对真实性、关联性均不予确认，本院对此不予采信。
 
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是: 涉案合同应否解除及某裕公司应否向郭某某支付违约金。
本院认为，郭某某与某裕公司签订的《物业租赁合同(商业)》约定，某裕公司应于 2022年5月1日向郭某某交付物业，逾期交付超过90 天的，郭某某有权解除合同。根据本案已查明事实，某裕公司确未能在合同约定的期限内向郭某某交付物业，依据前述合同约定郭某某有权要求解除涉案《物业租赁合同 (商业)》及补充协议。因某裕公司存在违约行为，依法应当承担相应的违约责任。某裕公司上诉主张由于疫情、更换施工单位、防治大气污染及周边居民投诉夜间施工等因素造成施工停滞，其未能依约交付物业不构成违约。但经审查，某裕公司所提因素并不能构成其违约行为的合法免责事由，故在某裕公司的违约行为致涉案合同解除情形下，一审法院综合双方订约、履约情况及实际损失情况等，判定某裕公司按照郭某某已支付的款项10%的标准支付违约金，合法、适当，本院予以维持。
 
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。某裕公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2764元(佛山市某裕置业投资有限公司已预交2764元)，由佛山市某裕置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
 
审判长 耿  翔
 
审判员 张雪洁
审判员 谢达辉
 
本件与原本核对无异
 
二0二三年十月十九日
法 官助 理 黄宗宗
书 记 员 谭志炜