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时间：2023-12-01 | 作者：小编 | 浏览：

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原告: 郭某某，女，19XX年XX月XX日生，汉族，住佛山市顺德区陈村镇某某路X巷X号，公民身份号码440xxxxxxxxxxxx342。
委托诉讼代理人:严达兴，广东的信律师事务所律师。
被告: 佛山市臻某置业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道某某南路XX号某某云图商业街XX号，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxx99U。
法定代表人: 张某。
委托诉讼代理人:王律师，广东某某律师事务所律师
被告:首建欧某商业管理 (佛山)有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道某某路12号某某南海数码新城X期X座三层DXX，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxE5X。
法定代表人: 吴某某。
被告: 悦某装饰工程(佛山) 有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华一路26号X座X幢15XXX房-EXX，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxD3E。
法定代表人: 吴某某。

原告郭某某诉被告佛山市臻某置业投资有限公司、首建欧某商业管理(佛山) 有限公司、悦某装饰工程(佛山)有限公司(以下分别简称臻某公司、欧某公司、悦某公司) 合同纠纷一案，本院于2022年12月2日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因部分被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某某的委托诉讼代理人、被告臻某公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，其余被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭某某向本院提出诉讼请求: 1.确认解除郭某某与臻某公司于2020年12月6日签订的《物业租赁合同 (商业) 》; 2.判令臻某公司、欧某公司、悦某公司向郭某某返还所支付的租金共计195000元，并按合同约定支付违约金39000元; 3.判令被告承担全部诉讼费用。
事实和理由:
2020年10月9日，郭某某与臻某公司签订两份《[首建.海洋王国]认租书》，约定郭某某自愿承租位于佛山市禅城区祖庙街道朝安路西侧的“臻某中心[首建.海洋王国]2层182、183号单元，每个单元面积8m2，租赁总价195000元。郭某某当日通过刷卡方式支付定金30000元，收款人为悦某公司,但由臻某公司出具收据。后郭某某与臻某公司沟通，仅承租182号单元，并于2020年10月11日在臻某公司的售楼中心签订三份合同，分别为: 与臻某公司签订《物业租赁合同(商业)》、与欧某公司签订《委托经营管理合同》、与悦某公司签订《委托装修合同》。三份合同虽主体不同，但都是由被告的售楼工作人员统一签订盖章。《物业租赁合同 (商业)》约定，臻某公司应当在2022年5月1日前将案涉物业交付给郭某某，如臻某公司交付逾期超90天的，郭某某有权解除合同，臻某公司应退还全部款项，并按全部款项的20%标准向郭某某支付违约金。2020年12月4日，郭某某在臻某公司售楼处通过刷方式支付剩余款项，收款方为欧某公司及悦某公司。合同约定的期限届满后，臻某公司至今无法交付物业，郭某某多次要求三公司退款，三公司均以各种理由推诿。
郭某某认为，虽然郭某某与三公司签订三份合同，但欧某公司及悦某公司均是臻某公司的关联企业，从《认租书》约定的价格(三份合同的总金额)、合同的签订过程，收款过程来看，三份合同均是臻某公司与郭某某的意思表示，因此，合同解除后，臻某公司、欧某公司、悦某公司应共同承担返还义务。因此为维护郭某某的合法权益，特向法院提出起诉，恳请法院判令如诉所请。
 
被告臻某公司辩称，一、臻某中心工程处于正在施工中
位于佛山市禅城区朝安南路西侧土地属佛山市禅城区祖庙街道镇安村中四股份经济合作社所有[土地证编号: 佛府国用(2007)第06000640317号]臻某公司与其对该地块进行合作开发，臻某公司可分得部分物业。臻某公司在该地块上开发建设臻某中心(宣传名又称首建·海洋王国) 已取得《建设工程规划可证》并取得该项目的《建筑工程施工许可证》[编号440604201912310201]后因施工单位受疫情的影响未施工，变施工单位为中铁二十局集团第二工程有限公司(下称中铁二十局第二工程公司) 并重新办理《建筑工程施工许可证》[编号!440604202102250101]。目前，臻某中心的地下室已全部完成现地上建筑部分 (框架结构等) 正在施工。
二、臻某中心受多种客观因素影响，导致工程延期
(一)受疫情及更换施工单位影响，导致工程延期14个月左右才开工。2019年12月31日，原施工单位湖北雅华建筑安装有限公司 (下称雅华公司) 取得《建筑工程施工许可证》原定2020年1月份动工，但新冠疫情突发，为配合疫情防控臻某公司停工3个月左右。因雅华公司系湖北籍企业，大部分员工来自湖北，无法组织人员到佛山开展施工，工程未如期开工，臻某公司为确保按时交付物业，与雅华公司协商解约，但其拒不配合，直到2021年2月7日才与臻某公司签订《合同终止协议书》 (又称《解除施工合同协议书》)。臻某公司为了尽快推进工程建设，立即选定新的施工单位中铁二十局集团第二工程有限公司，并于2021年2月25日办理新的《建筑工程施工许可证》[编号:440604202102250101]。为此，受新冠疫情及更换施工单位，导致工程延期14个月左右才开工。
(二)开挖地下室之前的基坑支护结构安全等级由二级提高为一级，多次专家论证耗费时间并增加了工期。《广东省建筑基坑工程技术规程》(DBJ/T15-20-2016)第3.2.2明确了支护结构安全等级及其重要性系数，臻某中心工程基坑最大深度系11.6米，支护结构不作为主体结构的一部分且基坑开发影响范围内不存在重要建(构) 筑物、对变形敏感的建 (构) 筑物或需保护的重要管线，可以采用二级基坑支护方案。臻某公司已经取得了《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。2021年3月28日臻某公司首次提交二级基坑支护设计方案进行专家论证,建设主管部门要求臻某公司升级为一级基坑。2021年4月12日臻某公司再次提交一级基坑支护方案，因当时禅城区丝织路一小区旁工地发生地陷事件，建设主管部门要求继续增加灌注桩加强支护和止水帷幕进行加固。臻某公司修改后于2021年4月20日第三次提交基坑支护方案获批通过。相比二级基坑支护方案，现行方案经多次专家论证耗费时间并增加了工期，臻某公司无法预见。
(三) 因防治大气污染及周边居民投诉夜间施工，被多次暂停施工，影响工期。2021年4月至2022年3月期间，祖庙街道环保部门为防治大气污染多次通过微信向辖区内工地发出临时停工通知，要求暂停特定种类如露天电焊、切割、喷漆、涂刷等施工作业，而臻某中心的施工过程中有开料切割等，因此停工十几次基坑施工中特定工序如地下室的基础和底板混凝土浇筑需要持续进行,难免需要夜间施工，但臻某公司在取得夜间施工许可后仍有周边居民投诉，导致多次停工。
(四)施工单位对施工班组管理不到位，导致工期延误。中铁二十局第二工程公司进场施工后，对施工班组管理不到位，导致工期延误。例如:有关地下室的工程桩、基坑支护、地下室+方开挖、地下室底板、地下室梁板、地下室顶板的施工都远滞后于施工进度计划。臻某公司已通过书面发文等多种形式，要求施工单位整改，重新建立施工管理团队。施工单位已经对管理人员及施工班组进行调整。近期，新的负责人员已经进场，正在对臻某中心工程地上部分加快施工。
三、臻某公司有强烈的履约意愿和充分的履约能力，臻某公司一直在力保臻某中心竣工交付
方雄校所称的2022年5月1日到现场发现涉案项目除部分地基基础以外并无任何施工作业，从2020年开始施工至今才完成部分地基，已构成严重违约。与事实不符。首先，臻某中心工程因受上述多种客观因素导致工期发生延误，目前已经在抓紧施工，地下室已完工，地上部分施工进度较快。其次，在目前房地产行业不景气的情况下，臻某公司在通过多种途径推进项目。例如，臻某公司已经向住建部门申请了保障性租赁住房项目，可进一步保障资金和有利于融资。第三，为了符合保障性租赁住房的要求，臻某公司修改了规划设计，2022 年5月由于新的规划方案正在审批需要暂停施工，目前主管部门佛山市自然资源局禅城分局已于 2022 年8月18 日在网上进行了公示。第四，臻某公司一直在招商中心正常经营，对于客户的诉请均予以回复。臻某公司有强烈的履约意愿和充分的履约能力，臻某公司一直在力保臻某中心竣工交付。
四、涉案合同不应解除，郭某某诉请不应支持
双方签订的《物业租赁合同 (商业)》第五条第四款约定:“遇下列特殊原因，除甲乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可将该物业的交付期按实际影响天数据实予以延期: a、不可抗力的火灾、水灾、地震等自然灾害、战争或其他事故;b、其他非甲方所能控制的延迟因素。”首先，臻某公司已经选定施工单位进场施工，由于多种不可控的客观原因导致暂未竣工交付。依据上述约定，对造成的延期应当顺延。其次，郭某某也存在逾期支付款项的违约行为，臻某公司也暂没有最近方雄校的违约责任。第三，退一步说，即使郭某某要求解约，双方之间只存在租赁关系，臻某公司只应承担退还租金的责任。郭某某诉请的综合运营推广服务费、委托装修款与臻某公司无关。第四，郭某某主张的违约金过高，其要求按合同总价的20%计算严重超过实际损失。臻某公司认为按全国银行间同业拆借中心公布的同期一。《物业租赁合同 (商业)》不应解除年期贷款利率计算即可。郭某某诉请不应支持。
综上，臻某公司一直在尽力推进臻某中心工程的建设，有极大的履约诚意。只是由于疫情、更换施工单位、施工班组拖延及房地产市场大环境低迷等多种客观因素叠加影响，导致暂未交付。现有关臻某中心工程的施工、人事已经理顺，臻某公司有信心尽快竣工交付。恳请法院依法维护当地房地产市场稳定，依法助力辖区内企业经困解难，作出公正判决。
被告悦某公司未到庭，但于庭前提交答辩状辩称，双方签订《委托装修合同》郭某某委托悦某公司装修。该《委托装修合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。双方应当完全履行。
第一，目前，涉案的臻某中心项目正在施工阶段，悦某公司还没有达到进场装修的条件。悦某公司没有违约。郭某某诉请退款及支付违约金39000元无理。
第二，根据《委托装修合同》第三条约定:“甲方自愿同意交由第三方运营公司负责验收交付等手续(具体按乙方有关委托经营管理合同执行),乙方无需再另行书面通知甲方。”悦某公司装修完毕之后也是由第三方公司负责运营，并不需要再交付给郭某某，其只需收取收益即可。
第三，若达到装修条件之后，悦某公司原意进场装修，依约履行《委托装修合同》的约定，没有任何障碍。
第四，郭某某与臻某公司的租赁关系，与悦某公司无关。并且臻某中心项目正在开工建设，具备交付物业的可能。
第五，悦某公司与其他被告不存在人格混同，涉案的款项悦某公司也只是收取了装修款，其他款项与悦某公司无关，悦某公司不应与其他被告承担连带责任。
综上，《委托装修合同》合法有效，双方均应当继续履行某某某诉讼解约无理。恳请判决驳回郭某某的全部诉讼请求。
被告欧某公司未答辩。
 
诉讼中，郭某某举证如下:
1.认租书，拟证明郭某某在臻某公司处认购案涉商铺，商铺售价为195000元。
2.物业租赁合同 (商业)、委托经营管理合同、委托装修合同，拟证明臻某公司与另外两家关联公司 (即欧某公司、悦某公司)一起，分别与郭某某签订合同。三份合同的总金额合计为195000元。
3.收据、刷卡小票，拟证明三家公司均以各自的名义收取部分购房: 未按照各自合同的金额收取、也未按收取的金额开具对应的收据。刷卡小单没有一一对应的金额。
4.企业公示信息，拟证明三家公司的股东、法定代表人、董监高等人员均存在交叉情形。
诉讼中，臻某公司举证如下:
1.《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《合同终止协议书》《建筑工程施工许可证》，拟证明受疫情及更换施工单位影响，导致工程延期 14 个月左右才开工。
2.基坑支护设计说明(一)、 (《臻某中心基坑支护工程设计方案 (2021年3月28日)》)、《广东省建筑基坑工程技术规程》 (DBJ/T15-20-2016) 节选、《就专家论证意见对专项方案的修改情况》、2021年4月5日丝织路小区地陷事件新闻《佛山市危险性较大工程专项方案专家论证审查表》(2021年4月12日)、《佛山市危险性较大工程专项方案专家论证审查表》(2021年4月21日)，拟证明开挖地下室之前的基坑支护结构安全等级由二级提高为一级，多次专家论证耗费时间并增加了工期。
3.环保部门通知各单位防控扬尘污染的微信聊天记录、《关于臻某中心混凝土浇筑建筑工地夜间作业审批意见》四份、《责令改正违法行为书》，拟证明因防治大气污染及周边居民投诉夜间施工，被多次暂停施工，影响工期。
4.微信群聊天记录，拟证明施工方中铁二十局集团第二工程有限公司动工后疏于管理，未能及时调动施工设备与妥善管理施工人员，导致施工进展缓慢。
5.保障性租赁住房项目认定申请表及《授权委托书》、禅规公示2022-1s289 号臻某中心建设项目调整批前公示、施工现场照片，拟证明臻某公司已经向住建部门申请了保障性租赁住房项目，可进一步保障资金和有利于融资。臻某公司有强烈的履约意愿和充分的履约能力，臻某公司一直在力保臻某中心竣工交付。被告欧某公司、悦某公司未向本院提交证据。
本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议且与案件基本事实相关的证据，认证如下: 郭某某的证据，经核对，本院确认其真实性;被告臻某公司的证据，经核对，本院确认其真实性，但能否证明其有权免除违约责任，在后论述。
 
本院审理查明: 2020年10月9日，郭某某(乙方、承租方)与臻某公司 (甲方、出租方) 签订了《[首建·海洋王国]认租书》，约定郭某某承租佛山市禅城区臻某中心[首建·海洋王国]2层182 号单元、183号单元，没单元租金总额 195000元。2020年10月11日，郭某某 (乙方、承租方) 与臻某公司 (用方、出租方) 签订了《物业租赁合同(商业)》，约定臻某公司将佛山市禅城区祖庙街道朝安路西侧臻某中心首建·海洋王国项目第2层182号物业租赁给郭某某,该物业建筑面积 8 平方米，租赁期限从2022年5月1日起至2042年4月30日止;租金总额为112000元，其中包含56000元履约保证金，如乙方无违约行为，在20年租期届满后继续租赁该物业的，该履约保证金逐年等额转换 为续租期间的租金，乙方以一次性付款方式支付租赁费用。第五条约定，甲方应于2022年5月1日前将涉案物业交付给乙方: 该物业的交付标准为毛坯交付,双方同意在签订本合同的同时与悦某公司签订《委托装修合同》，约定装修的有关事宜。乙方同意并授权该物业的收铺及验收等物业交付手续由乙方指定的第=方运营公司负责，具体按乙方与第三方运营公司签订的有关委打经营管理合同执行。第八条约定，甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收租金每日万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超90天的(不可抗力因素除外)，乙方有权解除本合同，乙方因此解除合同的，甲方应退还全部已收的款项并应按乙方已支付的全部款项的 20%的标准向乙方支付违约金同日，郭某某与臻某公司签订《物业租赁合同补充协议 (一)》对物业回购问题进行了相关约定。
同日，郭某某与欧某公司签订《委托经营管理合同》，约定郭某某将上述物业委托欧某公司经营管理，自2022年8月1日起，欧某公司向郭某某支付委托收益。同日，双方签订《综合运营推广服务协议》，约定郭某某将上述物业委托欧某公司运营推广服务，运营推广服务费用为40000元。
同日，郭某某(甲方)与悦某公司 (乙方)、臻某公司(丙方) 签订的《委托装修合同》，约定甲方将上述物业委托悦某公司装修，装修费用金额为43000元，乙方应在2022年5月1日前装修完毕。第五条第四项约定，本合同生效后未装修动工前如《物业租赁合同》非因甲方的原因解除而导致本合同解除的,则甲方已付的装修费用由乙方无息返还甲方。第七条第四项约定，本合同生效后，如《物业租赁合同》因法定或约定解除的，本合同于租赁合同解除的同时解除。
2020年10月11日，臻某公司出具收据，确认收到郭某某物业定金30000元。2020年12月4日，臻某公司、悦某公司欧某公司分别出具收据，确认收到郭某某物业租金82000元、物业委托装修款43000元、综合运营推广服务费40000元。
另查明一，本院于 2022年12月13日向臻某公司、悦某公司送达起诉状副本等材料。
另查明二，悦某公司、欧某公司系有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，股东均为佛山市乔某置业有限公司。

本院认为，本案系合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》 时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。
关于租赁合同及其补充协议的解除问题。该合同约定，臻某公司应于2022年5月1日向郭某某交付租赁物，逾期交付超过90天的，郭某某有权解除合同。被告至本案开庭之日仍未履行义务，符合约定的解除条件，郭某某主张解除租赁合同及其补充协议，理据充分，本院予以支持。郭某某直接以提起诉讼方式主张解除合同，合同解除时间为起诉状副本送达给臻某公司的时间即2022年12月13日。臻某公司虽辩称，受疫情及更换施工单位影响、因防治大气污染及周边居民投诉夜间施工、基坑支护结构安全等级变更、施工单位疏于管理等，造成施工停滞，但涉案合同系疫情发生后签订，此时已不属于广东省重大突发卫生事件一级响应期间，疫情及其防控措施已非不可预见，不构成不可抗力，此时，涉案合同约定的交付日期，应是臻某公司在考虑疫情等因素的前提下所确定的: 其余停工理由亦不属其可免责的法定事由，故臻某公司该主张缺乏依据，本院不予支持。

关于《委托装修合同》《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》的解除问题。《委托装修合同》约定，如《物业租赁合同》因法定或约定解除的，该合同于租赁合同解除的同时解除，可知该合同属附解除条件的合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条“附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”的规定，在解除条件成就即物业租赁合同解除时，该合同自动解除，故应确认《委托装修合同》亦于 2022年12月13日解除。物业租赁合同解除后，《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》失去履行基础，因不可归责于双方当事人的事由导致该合同无法履行，本院确认《综合运营推广服务协议》《委托经营管理合同》亦于 2022年12月13日解除。

关于款项返还及连带责任。根据合同解除的后果,臻某公司欧某公司、悦某公司应分别将物业租金112000元，综合运营持广服务费40000元，委托装修款43000元返还给郭某某。至于连带责任，《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，郭某某未明确其主张臻某公司、欧某公司、悦某公司承担连带责任的法律依据，该三被告又非连带责任保证人或自愿加入债务履行，故郭某某主张缺乏依据，本院不予支持。

关于违约金及利息。涉案租赁合同虽约定，因臻某公司违约导致合同解除的，应按郭某某已支付的全部款项的20%的标准向郭某某支付违约金，但该标准过高，应予调整。本院以郭某某的实际损失为基础，结合合同的履行情况以及当事人的过错程度将违约金调整为郭某某已付款项的10%即11200元。按照约定合同解除的，欧某公司、悦某公司无息返还综合运营推广服务费委托装修款，则应从合同解除之日的次日起计付逾期返还利息。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，缺席判决如下:
一、确认原告郭某某与被告佛山市臻某置业投资有限公司于2020年10月11日签订的《物业租赁合同(商业)》于2022年12月13日解除，被告佛山市臻某置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭某某返还物业租金112000元并支付违约金11200 元;
二、被告首建欧某商业管理(佛山) 有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭某某返还综合运营推广服务费40000元并支付利息(利息以前述应付未付款项为本金，自 2022年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止) ;
三、被告悦某装饰工程(佛山) 有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭某某返还委托装修款 43000元并支付利息 (利息以前述应付未付款项为本金，自2022年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止) :
四、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4810元，由被告佛山市臻某置业投资有限公司负担2763元，被告首建欧某商业管理(佛山)有限公司负担986元，被告悦某装饰工程(佛山)有限公司负担1061元，因郭某某已向本院预缴该费用，故本院在判决生效后依申请退回4810元给郭某某。各被告应于本判决生效之日起七日内向本院申领缴费通知书并交纳应由其负担的案件受理费，逾期不缴，本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。


本件与原本核对无异

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