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时间:2019-01-26 | 作者:小编 | 浏览:
何谓“以租代售”租代售买房合法与否呢?
       
        近几年,随着经济的上升,城市化的建设,人群大量涌入城市,在好的地段和城市,房价也就直线上升。但因为房价的上涨,很多人并不能负担全款买房,且外加限购政策,于是买房成了一个难题。以租代售能很好地化解房价上涨带来的买房压力,那么究竟以租代售买房合法与否呢?
       
        首先我们先来看看,何谓“以租代售”

   正规意义上的“以租代售”,就是将空置的商品房进行出租,并与租房者签订一个合同,在合同期内买所租的房子,开发商即以租房时的售价卖给租房者,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部房产权。如果租房者在合同期限内不购房,则作退租处理,先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
  
   相对于传统的售房模式,正规的“以租代售”打破了租与售相脱节的陈旧模式,先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好,就买;反之就不买。如果租房者想买下所租的房子,先期所付的租金可以转为购房款,相当于分期付款,但又比常规的分期付款少了不少利息,因此比较实惠。即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置。这种新的营销方式既给购房者带来较大的选择余地,又为开发商自己开拓出了一种新的销售模式。

   值得注意的是,以上所说的“以租代售”是购房者在付清房款后即可获得全部房产权。而目前住宅市场上进行的无产权“以租代售”与原始的模式相比,却是“变了味”。

       对于房地产商:

 法律并没有明文规定“以租代售”是违法的,但我国的限购政策明文禁止了商办的项目卖给个人,且民法通则第六条也明确规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”所以开发商“以租代售”的行为若是违反了限购政策,也就可以说其违法了。

  据现实反映,近两年来全国多地出台了限购政策,很多人都失去了购房资格,在这种情况下,为规避限购政策,开发商“以租代售”的情况在地产界也就不少见了。各地住建委便陆续出台了相关应对的规则。

  以北京为例,在2018年4月22日,北京市住建委对其辖区内的“以租代售”纠纷做出了回应。北京住建委表示,如果是企业竞自持的租赁住房,那么在它70年的土地使用权期限内只能够出租其的使用权,不能出售,也不能用“以租代售”等形式变相出售,即使签订了相关合同,承租人也不能获得产权,只能获得使用权。这也就是说明,官方不认可以“以租代售”这种形式对房地产商自持租赁住房所有权进行变更的形式。

  除了北京,广州、杭州等地也陆续出台了相应的政策规章,来规范房地产业中的“以租代售”行为,由此可见,虽然没有明文禁止“以租代售”,但对于开发商来说,从以上资料可以看出,以租代售是有许多限制的,其若想要以这种形式出售房屋,则要取得房屋无瑕疵的所有权,且符合法律法规以及国家相关政策。

 对于个人:

 若房屋的所有权是属于你的,你以“以租代售”的形式和别人签订了合同,按合同法,只要你们是自愿且没有违反相关法律,没有其他导致合同无效的因素存在,那么这份合同就是有效的,合同双方都应当按照合同约定来进行,到了约定的时间,就应该办理过户手续,若一方拒绝履行合同,则将承担约定的违约后果。


      《城市房地产管理法》第三十八条:未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。


   《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

   “以租代售”即使没有产权证真的可以放心的购买房产吗?由于国家对“以租代售”的形式没有明确法律规定,让有些开发商有了打了政策的擦边球。试问,万一中途开发商的资金链出现问题而将物业转让或抵押,购房者的权益谁来保护?如果碰到政府拆迁该物业,赔偿金又该怎么算?

        佛山律师提醒:

  综上所述,虽然我国并没有对“以租代售”作出明确的法律规定,但从政策和民法通则来看,无论是和房地产商还是个人购买房屋,若想采取“以租代售”的方式购买,需注意以下几点:一,明确房屋的性质,确定买卖的房屋不是小产权房、房产商自持租赁用房、安置房等一类不允许买卖的房产;二,拟写好“以租代购”合同,看清楚合同条款,约定好违约事项,毕竟在现在的大环境下,房价涨幅大过工资涨幅,有不少人宁愿承担违约金也不愿意继续履行合同。三,明确过户时间,我国房屋是所有权登记转移,故一旦满足过户条件,及时过户。

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